关于lpr转换问题，请教下大家？

您好，我是@锋子聊房产，很高兴回答您的问题。

今年房产圈最热的话题莫过于浮动利率了，很多朋友也在问我到底用固定利率好还是浮动利率好，今天锋子和你聊一聊。

首先聊一下定价基准怎么转?

可选固定利率也可按LPR定价

据了解，此前的个人房贷是按照基准利率定价，基准利率由人民银行不定期调整并公布。这次转换，对于借款人来说，可以将房贷转换为LPR定价，也可转为固定利率，转换为按照LPR定价后，LPR由全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布。

二者的最大不同是，基准利率定价方式下，一般按比例来浮动，比如基准利率上浮10%或者下浮20%;LPR定价方式下，则按照点数来浮动，比如LPR加40个基点。

举例来说，李先生的商业性个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为17年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率下浮10%，现行执行利率为4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上　LPR　为4.8%，如果在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度为-0.39个百分点。

2020年3月30日至12月31日，李先生这笔房贷执行的利率水平仍是4.41%，在此后的第一个重定价日，如选择2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.39%，此后每年以此类推。

根据央行规定，转换期间的房贷利率水平保持不变，也就是说，2020年全年个人房贷利率水平与以前一样，维持不变。如果选择LPR加减点这种模式，除了第一年房贷利率维持不变外，之后就不是固定的了，将来房贷利率是涨是跌，取决于将来的LPR是涨还是跌，每年的还贷金额也可能不一样。

说白了，今年定基准，明年才执行新利率。

那么怎么选？咱不是经济学家，也不是搞金融的，咱只能就贷款本身聊一聊，贷款是调节经济中很重要的一个工具，它的使命就是**消费和提升经济活力。在经济过热、通货膨胀的时候，提高贷款利率，降低经济热度；在经济低迷、通货受到有效抑制以后，降低贷款利率，提升经济活力。这就是贷款最重要的杠杆属性。

从目前形势来看全球陷入降息大潮（来源：华夏时报）

北京时间3月3日晚11点，美联储意外宣布美国联邦公开市场委员会（FOMC）一致同意降息决定，将基准利率下调50个基点，至1.00%-1.25%；将超额准备金率（IOER）下调50个基点至1.1%，这是2008年以来美联储首次在非议息会议上对货币政策进行调整。美联储在去年9月和10月连续两次降息25个基点的政策空间已相当有限，现在一次降息50个基点实属罕见，这使得美联储的货币空间被进一步压缩，目前仅剩100个基点的空间。

除美联储外，全球不少国家和地区出现利率同步下调的情况。

抢先于美联储的是澳大利亚。当地时间3日，澳大利亚央行宣布降息25个基点至0.5%，刷新了历史最低利率纪录。同时，四大银行也历史性地同时宣布与央行保持一致，利率下调0.25个百分点。

随后，马来西亚国家银行宣布将隔夜利率下调25个基点至2.50%，这是马来西亚央行在今年两个月时间里的第二次降息。

阿联酋、沙特紧随其后宣布降息50个基点。印度央行表示，将随时准备采取适当行动，维护金融稳定。

中国香港金管局和澳门金管局也在3月4日上午宣布分别下调基本利率50个基点至1.5%，下调幅度与美联储保持了同步。

澳新银行的高级国际经济学家马丁（Brian Martin）4日在一份报告中概述了其他三家主要央行可能采取的行动：预计欧洲央行3月12日下次会议降息10个基点。欧洲央行目前利率为-0.5%，处于历史低位；日本央行可能继续下调已经低至-0.1%的利率；英国央行也可能在3月26日的会议上降息25个基点。

全球陷入降息大潮也让中国央行下一步的货币政策陷入两难。专家表示“央行既要有一定货币政策空间的自选余地，还要有与相关部门财税政策的联合余力，所以短期内，央行暂时不用贸然跟进降息步伐。”不过也有专家表示“从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。”

我觉得在未来很长一段时间，贷款利率不大可能大幅提高，应该会保持“短期震荡、长期下降”的趋势。即使以后利率上涨，通货膨胀也会抵消因利率上涨带来的成本增加。

所以我的建议是，转化为LPR浮动利率好处多一些。当然如果你贷款时间所剩不多或者你有提前还完的能力也可以不转。

PS：LPR采用的是每年12月的值，而不是采用全年的LPR平均值,那么会不会在这个月做个微调呢？

PPS:不要觉得以后买房利率会更低，央行再次重申，要坚持“房住不炒”的定位。加点权利还在银行手里，LPR调整还是之前贷款的受益。

以上是我的浅显之见，我是@锋子聊房产，如果朋友们有不同意见，欢迎关注留言或者私信，咱们一起交流。

就题主的描述来看，我先事先说明两点：

第一，根据央行规定，房贷利率新政策的调整范围是商业房贷，对于公积金房贷不在调整范围之内。

也就是说，对您个人而言，您25万的商贷可以调整，自由选择固定利率不变，或者选择“LPR＋基点”的浮动利率模式。而您11万的公积金贷款还是按照之前的利率水平执行，不能调整。

第二、您的原利率是4.557%，根据之前4.9%的房贷基准利率来说，您的房贷利率在基准的基础上打了93折。

这个折扣还是可以的，相对于上浮20%的那些房贷客户来说，属于低水平利率。

调整后还是4.557%?

错！如果您选择LPR，那么您的房贷新利率为：LPR＋基点，是浮动的。

您的基点是多少呢？

基点的计算方法为：原房贷利率-定价日前一个月的LPR。2020年12月份的LPR为4.8%，也就是说您的基点为4.557%-4.8%＝-0.243%。

也就是说您的房贷新利率为：LPR-0.243%。

之所以您错误的认为您调整后的利率依然是4.557%是因为2019年12月份的LPR是4.8%。

假设2020年12月份LPR最新报价是4.7%，那么您2021年整年每个月的房贷利率将会变成4.7%-0.243%＝4.457%。

同样，假设2020年12份LPR最新报价是5.1%，那么您2021年整年每个月的房贷利率将会变成5.1%-0.243%＝4.857%。

这就是为什么很多人都在问，到底要不要改LPR的原因，因为LPR的上涨或者下降将直接影响到房贷利率水平。

房贷利率是4.557%，有必要改成LPR吗？

我认为没有必要。我的观点是只要您旧利率低于之前4.9%的基准利率就没有必要改，如果高于4.9%建议改成LPR。

我之所以持有这种观点是由LPR未来不确定的变化趋势决定的。

虽然就目前来看，LPR呈现下跌的趋势，比如2019年8月份LPR4.85%，2019年12月份LPR4.8%，2020年2月份LPR4.75%，但是房贷毕竟属于中长期贷款，未来5年LPR的虽然呈现下行趋势，但是5年后的LPR谁看的清楚呢？

我的建议

所以基于以上分析，我建议低于4.9%基准利率的房贷客户继续坚持固定利率不变，高于4.9%利率的房贷客户，特别是上浮10%以上的客户，建议改成LPR浮动利率。

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建议转换，转换后房贷利率为LPR-0.243%，当LPR降低后，你的房贷利率也就自然降低了。

首先，第一个问题，为什么转换前后利率一样？

这是因为规定中明确说明了，转换后第一个周期（第一年）的利率与之前相同。怎么做到相同呢，那就是通过调整浮点。就像题主图中那样，转换前下浮7%，也就调减4.9%*7%=0.343%。而转换后，新的利率为4.577，那么需要调减4.8%-4.557%=0.243%。

所以，以后合同中浮点为-0.243%，一旦LPR降低，那题主房贷利率也就会降低。

其次，LPR后期大概率降低

LPR与市场经济挂钩，当经济发展快时，投资与消费需求高，市场流动资金充足时，LPR则会高。反之，当经济发展缓慢，投资与消费需求降低时，大家都手持现金（现金为王）时，LPR就会低，因为只有这样，才能降低投资与消费成本，让经济复苏一些。

那么我国目前逐年向发达国家靠近，GDP增速也不是以前的7%，后期一定会缓慢下降的，通货膨胀率也会逐年下降，总的而言经济趋势我们看国外发达国家就知道了（现在好多国家开始负利率了），我们势必会迈入国外的经济状况的。

那么经济放缓大背景下，LPR整体来说是会下降的，只不过多久会降，会降到什么程度，小编也说不准。

所以，选择LPR将是不错的选择

如果说，题主不相信LPR会下降，而选择固定利率也可以，毕竟这样的利率算是很低的了。